収益の高い物件選びのポイントは?

不動産投資で利益を得るためには、購入する物件の持つ収益性の高さがポイントです。ここでは収益物件の基礎知識をはじめ、収益が高い物件の選び方や注意点などを解説します。

収益物件とは

住むことを目的に購入した物件ではなく、毎月の家賃収入から収益を得る目的で購入した物件を指します。高利回りの収益物件が注目されるようになったのは、2002年4月に解禁されたペイオフがきっかけです。金融商品への投資による資産運用が見直される中、安定した収益を得られる高利回りの収益物件が資産運用の投資先として選ばれるようになりました。

収益物件の種類

収益物件は、大きく分けて「住居」「事務所」「テナント」の3つに分類されます。なかでも不動産投資初心者に多く選ばれているのが、一棟売りまたは区分所有のマンションやアパートなどといった住居系の収益物件です。オフィスビルをはじめとする事務所系や店舗または倉庫などのテナント系よりも手頃な価格から購入しやすく、扱っている不動産会社も多いことから豊富な物件数が魅力となっています。

不動産投資で収益が高い物件とは?

収益の高さで選ぶなら、利回りの良い「中古物件」がおすすめです。利回りとは、物件価格に対する満室時の家賃収入の割合を指します。新築物件は土地の仕入れ価格や販促費用などが物件価格に含まれることで高額になっており、利回りの良さをあまり実感できません。新築ワンルームマンションの実質利回りは2%程度と言われており、家賃収入を得てもローンの返済や固定資産税、管理費、修繕費などの支払いで収益どころかマイナスになる可能性もあります。

一方で、中古のワンルームマンションであれば価格が安く、実質利回りも4~5%と比較的高い傾向にあり。実質利回りが支払金利を上回ることで、黒字経営を期待できます。そのため、不動産投資の対象として収益の高さで選ぶなら、物件価格が安くて利回りの良い中古物件がおすすめなんです。

利回りが高い物件の特徴と注意点

地方にある築年数が古いアパートやマンションは、高利回りの物件が多い傾向にあります。なかには10%以上の高い利回りを提示している物件もあり。ただし、利回りの良さだけに注目して地方の高利回りの物件を購入するのは注意が必要です。

なぜなら地方は都心と比べて賃貸需要が少なく、提示している利回りも満室を想定したケースの可能性があります。賃貸需要が少ないことで空室が長期化してしまうと、家賃下落のリスクを招きかねません。そのほかにも築年数の古い物件は退去後の原状回復リフォームがされていないケースも多く、購入後すぐに修繕費が発生する可能性もあり。地方の高利回り物件を購入する際は、空室期間や募集家賃を必ず確認したうえで想定利回りを実現できるか判断しましょう。

地方での不動産投資は空室対策や管理などマンション経営のノウハウが必要になってくるので、不動産投資初心者にはあまりおすすめできません。長期に渡って安定した家賃収入を得るためには、利回りは低くなりますが賃貸需要の安定している都心の物件がベターです。

まとめ

  • 不動産投資初心者におすすめの収益物件は価格が手ごろで物件数も豊富な住居系物件
  • 収益性の高さで選ぶなら、物件価格が安くて利回りの良い中古物件がポイント
  • 地方の築年数が古いアパートやマンションに高利回り物件が多い
  • 地方のマンション経営はノウハウが必要なので不動産投資初心者には向かない

購入する収益物件を選ぶ際は、収益性を左右する利回りの高さが重要になります。ただし、地方の築年数の古い高利回り物件を見ても分かるように、利回りの高い物件には賃貸需要が低いことによる空室や家賃下落などのリスクがつきものです。

高利回り物件の持つリスクをきちんと押さえずに利回りの高さだけで物件選びを判断してしまうと、赤字経営になりかねません。不動産投資は長期間に渡って収益を回収していく投資法のため、目先の利回りの高さだけに注目せず、長い目で見て安定した家賃収入が得られるかといった視点が大切です。

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