インカムゲインとキャピタルゲインの違い

▼目次▼

  1. 不動産投資におけるインカムゲインとキャピタルゲインとは?
  2. 初心者にはインカムゲインを狙った不動産投資がおすすめ
  3. インカムゲインとキャピタルゲインにかかる税金を理解しておこう
  4. 不動産投資に成功するためのポイント
  5. まとめ

ここでは、不動産投資の初心者の方に向け、インカムゲインとキャピタルゲインの違いを中心に詳しく解説しています。

不動産投資におけるインカムゲインとキャピタルゲインとは?

不動産投資におけるインカムゲイン、キャピタルゲインという言葉を分かりやすく理解するため、株式投資におけるそれぞれと比較しながら解説します。

インカムゲイン

インカムゲインとは、その投資対象を「保有」していることで得られる収益のことです。

株式投資で言えば、年に2回振り込まれる配当金にあたります。株式を保有し続ける限り、かつ、その会社の方針が変わらない限り、配当金は半永久的に振り込まれます。

一方で、不動産を「保有」していることで得られる収益は、言うまでもなく家賃収入。不動産を売却しない限り、かつ、その不動産に入居者がいる限り、物件が消滅するまで家賃収入は入り続けます。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、その投資対象を「売却」することで得られる差益のことです。

株式投資で言えば、購入価格と売却価格の間に生じる差益。逆に売却時の価格が購入時よりも下がっていた場合には、キャピタルロスと呼ばれる損失が生まれます。

不動産においても同じこと。購入時の価格より売却時の価格のほうが高ければ、差益を手にすることができます。

初心者にはインカムゲインを狙った不動産投資がおすすめ

インカムゲインを狙った不動産投資をするか、それともキャピタルゲインを狙った投資をするかは、それぞれの投資家が自由に判断することです。

ただし、キャピタルゲインを狙った不動産投資は、少なくとも素人にとっては非常に難しいもの。難しい理由を2つにまとめました。

現在価値が分かりにくい

株式投資の世界では、「株価」という姿で常に現在価値を知ることができます。この現在価値を時系列で追えば、価格が上昇トレンドなのか下降トレンドなのかを知ることもできます。売りたい価格になれば、市場を通じてすぐに売ることができます。

一方で不動産投資の世界では、物件の正確な現在価値が分かりません。よって、売ることで本当にキャピタルゲインが得られるのかどうかを速やかに知ることは、やや困難です。そもそも、いくらで物件を売り出そうとも、その価格で買いたいとう人が名乗り出ない限りいつまでも物件は売れません。

一般に不動産物件には経年劣化がある

通常、不動産物件には経年劣化という現象があります。時間とともに、徐々に物件の価値が下がっていく現象です。

偶然、物件の近くに有利な事情が生じない限り(駅、大企業、大学の建設など)、経年劣化に反して物件価値の上昇を期待することは難しいかも知れません。

以上の理由により、初心者には、キャピタルゲインではなくインカムゲインを狙った不動産投資を考えるべきでしょう。

インカムゲインとキャピタルゲインにかかる税金を理解しておこう

インカムゲインであれキャピタルゲインであれ、利益が生じたら税金を納めることになります。ただし両者にかかる税率は大きくことなるため、ここで整理して理解しておきましょう。

インカムゲインにかかる税金

インカムゲインにあっかる税金は、投資家個人の所得税率によって異なります。インカムゲインの純利益に対し、最低税率が5%で最高税率が40%です。

ご自身にどの程度の税率が課せられるのかを知りたい方は、税務署で確認してみましょう。

キャピタルゲインにかかる税金

キャピタルゲインにかかる税金は、その不動産をどの程度の期間にわたって保有していたかにより、大きく異なります。キャピタルゲインの純利益に対し、不動産を長期保有していた場合には22.1%、短期保有の場合には41.1%です。

不動産の長期保有・短期保有とは

売却した年の1月1日現在で不動産の保有期間が5年を経過していた場合、長期保有とみなされます。同じ計算で5年未満の場合には、短期保有とみなされます。

不動産投資に成功するためのポイント

かりにインカムゲインを狙った不動産投資を行う場合、少しでも成功率を高めるために、次の2つのポイントを押さえておきましょう。

都市部の物件を狙う

近年、マスコミの世界では地方がよく見直されていますが、現実の世界では地方から都市部に続々と人口が移動しています。特に、東京、大阪、名古屋、福岡などへの人口流入が顕著になっています。地域による収入格差が拡大し続ける現在、この傾向はおさまる様子がありません。

ことの良し悪しは別として、人が都市部へと集中していく現実がある以上、不動産投資も都市部を狙うのが鉄則です。

単身者用のワンルームを狙う

都市部の物件の中でも、特に単身者向けワンルームは、安定的な需要が続いています。若者世代の都市への流入や、未婚率・離婚率の増加などの社会的背景に鑑みれば、この傾向はますます進んでいくことが予想されます。

単身者は、駅が近く、かつ生活の利便性が高い地域(近くにスーパーがあるなど)を選ぶ傾向があるため、それら傾向に即したワンルームに投資をすれば、極度に空室リスクを恐れる必要はありません。

まとめ

以上、不動産投資におけるインカムゲインとキャピタルゲインの違いを中心に、初心者向けに詳しく解説しました。

キャピタルゲイン狙いの不動産投資は、プロにとっても難しいと言われています。プロではない不動産投資家、まして初心者にとっては、キャピタルゲインを狙った投資は非常にハイリスクです。

運にまかせて投資をするのではなく、長期的・安定的な収益を目指すインカムゲイン重視の不動産投資を行っていくようにしましょう。

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