不動産投資ローンと住宅ローンはどう違うの?

不動産投資として収益物件を購入するにはまとまったお金が必要になるため、金融機関の不動産投資ローンを利用することがほとんどです。ここでは不動産投資ローンの特徴を始め、住宅ローンとの違い、不動産会社や金利の選び方などを解説します。

▼目次▼

  1. 不動産投資ローンとは
  2. 不動産投資ローンと住宅ローンの違い
  3. 提携ローンや融資実績が豊富な不動産会社を選ぶとよい
  4. 金利タイプは固定金利と変動金利、どちらがよい?
  5. まとめ

不動産投資ローンとは

一棟アパートや区分マンションなど投資を目的とした収益物件を購入する際に、金融機関から購入資金の融資を受けるローンのことです。不動産関連のローンとしてよく耳にする住宅ローンは、収益物件の購入には原則として利用できません。その理由は、不動産投資ローンと住宅ローンの違いにあります。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

ローンを借り入れる目的

最も大きな違いは、ローンを借り入れる目的です。住宅ローンの場合は自分や家族の居住用物件を購入する目的で金融機関から資金を借り入れますが、不動産投資ローンだと購入した物件で家賃収入を得るのが目的になります。ローン利用の目的が違うため、住宅ローンでの収益物件の購入が原則としてできないのです。

ローンの返済原資

返済原資とは、簡単に言うとローンの返済にあてるお金です。不動産投資ローンの主な返済原資は毎月の家賃収入住宅ローンの場合は借主の毎月の給与や貯蓄などになります。不動産投資ローンを利用する際に注意したいのが、購入する収益物件に安定した家賃収入が見込めるかどうか。立地の悪い地方の物件や築年数の古い物件など賃貸需要の少ない物件では、返済原資として認められずに融資評価が厳しくなる可能性があります。

金融機関からの融資額

住宅ローンの審査基準が借主本人の年収や資産などの返済能力なのに対し、不動産投資ローンは返済能力のほかに不動産投資の事業内容も審査の対象になります。住宅ローンのように住まいそのものに対する融資ではなく、事業に対して金融機関から融資を受けるのが特徴です。融資額の上限も住宅ローンと比べて大きく、住宅ローンの上限が年収の5~6倍、高くても7~8倍なのに対して、不動産投資は10~20倍にもなります

たとえば年収700万円の方が住宅ローンで物件を購入する場合、購入できる価格帯は最高でも5,600万円前後です。これが不動産投資ローンとなると1億円前後の借り入れも可能になることから、不動産投資ローンと住宅ローンでは融資額に大きな差があることが分かります。

ローンの金利

住宅ローンの金利が0.5~2%程度なのに比べ、不動産投資ローンの金利は1.5~4.5%と高く設定されています。不動産投資ローンの金利が高い理由は住宅ローンよりも融資額が多いのに加えて、家賃収入が安定していない場合に貸し倒れになるリスクが高いためです。その点、住宅ローンは返済原資を給与としているため貸し倒れリスクが低く、不動産投資ローンよりも低金利で借り入れできます。

不動産投資ローンでも貸し倒れリスクが比較的小さい2,000~3,000万円程度の物件であれば、金利を1.5~3%程度に抑えることが可能です。なかでも金利1%台の条件だと東京23区や横浜などの都市圏にあったり、駅から徒歩10分圏内、新築または築浅物件だったりと、賃貸需要の多い物件になります。実際の物件や収支のイメージなどを確認したい場合は、金利1%台での融資実績が豊富な不動産会社が開催するセミナーや説明会への参加がおすすめです。

融資の審査内容

住宅ローンの融資審査では、年収や勤務先、勤続年数、現在の資産や借入状況など借主の返済能力が審査されます。不動産投資ローンの場合は借主の返済能力だけでなく、購入する物件で安定した家賃収入が見込めるか、長期的な運営が可能かなどといった点も審査の対象になるのが特徴です。賃貸需要の少ない地方の築年数の古い木造物件だと審査が厳しくなる可能性もあり、どのような物件を購入するかは融資を受けられるかどうかを左右する重要なポイントになります。

ローンの返済期間

不動産投資ローンと住宅ローンとでは、返済期間にそれほど大きな違いはありません。ただし、不動産投資ローンの場合は建物の耐用年数によって返済期間が異なります。たとえば、耐用年数が47年と定められているマンションだと、築10年の中古マンションでも35年の返済期間がつくことが多々あり。一方でアパートを始めとする木造物件に定められている耐用年数は22年のため、新築でも返済期間が30年、中古の場合は20~25年となる可能性があります。

借り入れ可能な年齢

給与収入を主な返済原資としている住宅ローンの場合、ほとんどの金融機関で借入上限を65~70歳未満と定年前までの年齢に定められています。不動産投資ローンだと主な返済原資は家賃収入になるため、購入する物件の収益性や資産状況によっては70歳を超えても融資を受けられる可能性あり。そのため、相続対策の手段として投資を検討している高齢の方にもおすすめです。

法人名義での契約

住宅ローンは物件に借主が住むことを前提にしているため、法人名義での契約はできません。不動産投資ローンであれば家賃収入を得ることを目的とした賃貸事業になるため、法人名義での契約が可能です。

提携ローンや融資実績が豊富な不動産会社を選ぶとよい

不動産投資ローンは、金融機関によって融資審査の評価基準が異なるため、どの金融機関に相談するかが重要になります。不動産会社の多くが提携の金融機関を持っており、提携数や融資実績の豊富さは会社選びの際の大きなポイントです。提携している金融機関が多ければそれだけ選択肢も増えるほか、豊富な融資実績を生かして有利な条件で借り入れのできる金融機関への紹介も期待できます。

金利タイプは固定金利と変動金利、どちらがよい?

マイナス金利政策の影響によりローン金利が低い水準にある今、固定または変動金利ともに低金利となっています。そのなかでも、より安い金利で借り入れできるのは変動金利です。一方で、変動金利は契約後に短期プライムレートという指標によって金利が上昇してしまうデメリットもあり。ただ、金利が上昇するタイミングは半年に1回となっており、金利が実際に上昇するまでにタイムラグがあるのですぐに影響を受けるわけではありません。

短期プライムレート以外でも、金利に動きがありそうな場合は金融機関から事前に案内を受けられます。その際に担当者と今後の支払いについて検討することもでき、より安い金利の金融機関への借り換えも可能です。金利の上昇への対処が不安な投資初心者の方は、安心して相談できる金融機関や不動産会社を選ぶことをおすすめします。

まとめ

  • 不動産投資ローンと住宅ローンの大きな違いはローン利用の目的
  • 不動産投資ローンは住宅ローンよりも多くの融資額を受けられる
  • 不動産投資ローンは購入する物件も融資審査の対象になる
  • 不動産会社の提携数や融資実績が融資審査を有利に進めるポイント

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不動産投資ローンと住宅ローンとではさまざまな違いがあり、住宅ローンと同じ感覚で不動産投資ローンの融資を受けようとすると期待していた結果にならない可能性があります。特に不動産投資ローンは購入する物件も融資審査の対象になるため、どのような物件が高く評価されるのかをしっかり押さえておくことが大切です。不動産投資初心者の方は不動産会社や専門家が開催するセミナーや相談会に積極的に参加しながら、ローンを上手に借り入れるための知識を深めていきましょう。

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