自己資金はどれくらいあればいいの?

不動産の購入は大きな買い物になるので、投資家の多くが金融機関の投資用ローンを利用することになります。その際に、ローンの頭金として必要となるのが自己資金です。ここではローンを利用するためには、どれくらいの自己資金があればいいのかを解説します。

結論、不動産投資の自己資金は70~80万円必要

金融機関の投資用ローンの利用には、物件購入時の頭金と諸経費を含む70~80万円程度の自己資金が必要です。諸経費には、登記費用を始め、固定資産税や管理費、修繕積立費、不動産所得税、火災保険料などが含まれます。ただし、現在の年収や借り入れ状況などによっては、利用条件が異なる可能性もあり。自分に合ったローンの組み方や資金計画を見極めるには、やはりプロに相談するのが一番の近道です。安全で効果的な不動産投資を始めるためにも、専門家や不動産会社が主催する無料セミナーや相談会に参加して知識を深めておきましょう。

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自己資金と頭金の違い

自己資金とは、不動産を購入する際に頭金や諸経費といったローン以外に自身で用意する資金のことです。金融機関から借り受ける投資用ローンは、いわゆる他人資金と言われます。一方で、頭金とは不動産購入時に本体価格に支払う資金のことです。購入代金とは別に発生する諸経費は、頭金には含まれません。仮に2,000万円の物件を購入する際に、予算のすべてを頭金として600万円にあてて1,400万円のローンを組んだ場合、諸経費の資金繰りに苦労する可能性もあります。そのため、自己資金は頭金と諸経費を合計した金額をあらかじめ用意しておく必要があるのです。

そのほかにも、ローンの借入金額を減らそうと頭金を多くしてしまうのも要注意。手元の自由に使えるお金が少なくなることで、購入後にまとまったお金が必要になった際に投資用ローンより金利の高いところから資金調達せざるを得なくなるかもしれません。頭金は、いくら出すかではなく、いくら手元に残すのか、で資金計画を考えることが大切です。

自己資金ゼロでも不動産投資が可能な場合がある

頭金や諸経費など本来なら自己資金として用意しておくお金もすべてローンで借り入れる場合、自己資金ゼロでも不動産投資を始められます。いわゆる「オーバーローン」と呼ばれるものです。一方でフルローンというのは、あくまでも不動産の本体価格の融資を指します。オーバーローンを利用すれば自己資金ゼロでも不動産投資を始められますが、誰でも簡単に融資を受けられるものではありません。

オーバーローンを利用するためには、不動産投資の実績を始め、年収、そのほかのローンの借り入れ状況などの審査を受け、自身の持つ信頼度や資産を金融機関に示す必要があります。金融機関の審査が厳しくなっている傾向にある今、実績のない初心者がオーバーローンで不動産投資を始めるのはかなりハードルが高いと言えるでしょう。

自己資金ゼロのリスク

不動産投資には、空室リスクを始め、設備故障や劣化による修繕費、家賃滞納によるキャッシュフローの悪化などのリスクがあります。そのほかにも自身や家族の病気、失業など想定外のトラブルも起きる可能性があり、自己資金ゼロではこのような事態に備えられません。

赤字続きのマンション経営になってしまったとしてもローンが残ったままの不動産では抵当権により売却できず、仮にできたとしても売却価格をかなり叩かれる可能性があります。「自己資金ゼロでも不動産投資を始められる」というのは魅力的に感じますが、不動産投資のリスクが顕在化した際に投資家にダメージが直撃する投資法でもあるのです。

初期費用を抑えるためのポイント

頭金として出す金額を減らす

頭金に支払う金額を少なくすることで、初期費用を抑えられます。ただし、頭金を含む自己資金は金融機関に自身の返済能力を示すものにもなるため、初期費用を抑えようと頭金を減らし過ぎるのはローン審査に影響してしまうので要注意。専門家と相談しながら、自己資金を考慮した頭金の額を見極めるのが賢く初期費用を抑えるポイントです。

諸経費にかかる金額を見直す

諸経費に含まれる各種税金は固定費用にあたるため、見直しの対象外になります。一方で、不動産登記を依頼する司法書士報酬や不動産会社への仲介手数料は減額が可能。一般的な司法書士報酬額の10~15万円よりも安く請け負ってくれる司法書士を探したり、仲介手数料がかからない不動産会社が売主の物件を購入したりすることで初期費用を抑えられます。

まとめ

  • 不動産投資における自己資金は70~80万円程度必要
  • 頭金の額を多くしてしまうと、その後の資金繰りに苦労するので要注意
  • すべての費用をローンでまかなうオーバーローンなら、自己資金ゼロでも不動産投資が可能
  • 自己資金ゼロは購入後の想定外のトラブルに備えられないリスクがある
  • 初期費用を抑えるポイントは「頭金を減らす」「諸経費の見直し」

不動産投資はローンを利用しながら購入代金の一部を自己資金でまかなう、といった少額の資金で大きな投資効果を生み出す投資法です。ただし、知識が少ないまま不動産投資を始めようとすると無理のある資金計画でその後の資金繰りに苦労したり、「自己資金ゼロで始められる」という言葉に乗せられて購入後に大きなリスクを抱えたりする事態になりかねません。初めての不動産投資を成功させるためには、無料相談会やセミナーに参加しながら不動産投資につきもののリスクや無理のない資金計画の立て方などを学ぶことが大切です。

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