初心者にはワンルームがおすすめ

▼目次▼

  1. 初心者でも熟練者でも物件選びが重要
  2. 初心者はワンルームマンションがおすすめ
  3. 【物件のタイプ別におけるメリット・デメリット】
  4. 【新築物件と中古物件のメリット・デメリット】
  5. 初心者におすすめなワンルームマンション投資で気を付けるポイント

不動産投資の初心者には、ワンルームマンションでの運用がおすすめです。ここでは、不動産投資の初心者の方に向け、物件の種類やメリット・デメリット、ワンルームの優位性などについて解説します。

初心者でも熟練者でも物件選びが重要

初心者であれ熟練者であれ、不動産投資を行ううえでもっとも大事なポイントは、物件選びです。言うまでもないでしょう。

ところが実際に物件探しを始めてみると、このもっとも大事なポイントを、だんだん忘れてしまうことがあります。忘れてしまう理由として、次のようなものが挙げられるでしょう。

  • より利回りの高い物件に心が奪われていく
  • より購入価格の低い物件に心が奪われていく
  • 不動産会社の担当者の話術に心が誘導されてしまう
  • 夢ばかり見てリスクの意識が低くなってしまう、etc.

利回りの高い物件は魅力的ですが、本当にその利回りが得られるかどうかは未知数です。表面利回りはもちろんですが、実質利回りも、すべて想定の中だけでの話であり、現実はどうなるか分かりません。

また、少しでも購入価格の低い物件のほうがハードルは低く感じられますが、安いには安いなりの理由があります。かりに安く購入できたとしても、入居者が入らなければ投資の意味がありません。

初心者であれ熟練者であれ、目先の情報に左右されるのではなく、冷静かつ客観的な情報をもとに、長期的な視野で慎重に物件選びをすることが大切です。

初心者はワンルームマンションがおすすめ

不動産投資の初心者の場合、大きな成功を狙うよりも、むしろ失敗を避ける投資を行うことで、少しずつ不動産投資への自信を付けていったほうが良いかも知れません。その意味では、初心者にはワンルームマンションへの投資がおすすめです。ワンルームマンションのメリットを3つ見てみましょう。

比較的、安い資金で投資をスタートできる

数ある不動産投資のタイプの中での、ワンルームマンションの投資は、比較的安い資金でスタートすることができます。初心者にとって、不安を最小限にして始めることができるのがワンルームマンションへの投資と言えます。

立地の良い物件が多い

ワンルームマンションは、駅近や都市までのアクセスが良いなど、ファミリータイプの物件と比べると立地条件が良い傾向があります。条件が良い分、空室リスクも低めになるでしょう。

管理する手間がほとんどない

物件の運営を管理会社に一任してしまえば、オーナーにかかる手間はほとんどありません。右も左も分からない初心者にとって、とても頼もしいサポートとなることでしょう。

物件の種類

以下、物件のタイプを5つに分けて、それぞれのメリット・デメリットを確認します。あわせて、新築物件と中古物件のメリット・デメリットも見てみましょう。

【物件のタイプ別におけるメリット・デメリット】

一棟マンション

メリット

区分所有とは異なり、かりに一部の部屋が空室となっても、家賃収入がゼロになる恐れはほとんどありません。空室リスクを分散させることができる点は、一棟マンションに投資する大きなメリットとなるでしょう。

区分所有に比べて利益率が高くなる傾向がある点も、メリットとして挙げられることがあります。

デメリット

購入金額が高いという点が、一棟マンション投資の最大のデメリットです。また購入金額が高いからこそ、売りたいというときに、なかなか買い手がつかないこともデメリットとなるでしょう。

加えて、立地のリスクを分散させることがないため、地域での住宅需要の低下や、自然災害当による物件への重大な損害が生じた場合、想定している家賃収入を大きく割り込むことがあります。

区分マンション(ファミリー向け)

メリット

単身者向けワンルームに比べ、ファミリーの場合、いったん入居すると長く退居しない傾向があります。その分、ワンルームよりは安定的な収益を見込めることでしょう。

またワンルームの入居者に比べ、ファミリーのほうが家賃滞納リスクが低いこともメリットの一つとして考えられます。

デメリット

一度空室になってしまうと、次の入居者を見つけるまでの間、やや長めの時間がかかる傾向があります。またワンルームに比べると、床面積あたりの家賃が低めに設定されているため、同じ面積に対する家賃効率が下がることも指摘されています。

加えて、ファミリーは単身者よりも屋内で過ごす時間が多くなる傾向があることから、結果として屋内設備の消耗が早く進み、修繕費が高くなることがあります。

区分マンション(単身者向けワンルーム)

メリット

購入金額が比較的安いため、資金面でも精神面でも、さほど高いハードルなくして投資を始められる点がワンルーム投資のメリットの一つ。また、東京や大阪、名古屋、福岡などの都市部の場合、ワンルームの需要が安定的かつ伸びている状況のため、空室リスクや家賃が低下するリスクは大きくありません。立地等の条件が良い物件であれば、売却時の価格が大きく下がる可能性も低いでしょう。

デメリット

ワンルーム1室のみに投資をした場合で、かつサブリース契約等を交わしていない場合、空室が生じた時点で家賃収入がゼロになってしまいます。

アパート

メリット

一棟マンションへの投資に比べ、初期費用が大幅に安く済む点がアパート投資のメリット。また一棟マンションと同様に、空室リスクを分散させられる点も、アパート投資のメリットの一つと言えるでしょう。

デメリット

一棟マンションと同じく、アパートも立地のリスクを分散させることができません。地域的な事情や自然災害の影響などにより、家賃収入が大幅に下がるリスクがあるでしょう。セキュリティ面や、火災・自然災害への強さについても、一棟マンションに比べると不安があります。

一戸建て

メリット

マンションやアパートに比べ、入居者の入居期間が長くなる傾向があります。よって他の物件に比べると、長く安定的な家賃収入が期待できるでしょう。

デメリット

入居者が退居すると、次の入居者が見つかるまでの間、かなり長めの期間を要する場合があります。立地によっては、数年たっても入居者が見つからないこともあるようです。

また一般に、一戸建てにはファミリー世帯が入居するため、ワンルームマンションに比べて各種の消耗が早く進みます。結果、修繕費が高くなってしまうことも一戸建て投資のデメリットになるでしょう。

【新築物件と中古物件のメリット・デメリット】

新築・築浅物件

メリット

その時代の流行やニーズに合わせた物件が多いため、よほど条件が悪い物件でない限り、初期段階から大きな空室リスクを被る可能性は非常に低いでしょう。かりに入居者が早々に退居したとしても、次の入居者が見つかりやすい点も新築・築浅物件の魅力です。

建設してから間もないことから、中古物件に比べて修繕費が安くなる傾向もあります。

デメリット

中古物件に比べ、購入価格が高くなってしまう点が新築・築浅物件のデメリットです。好条件の物件がなかなか見つからない、というデメリットもあります。

中古物件

メリット

新築物件に比べ、安く購入できる点が中古物件のメリットです。売主との交渉次第では、提示価格よりもさらに安い価格で購入できるかもしれません。購入価格を安く抑えられれば、その後の空室対策次第では、新築物件を上回る利回りが期待できるでしょう。

すでに存在している物件を自分の目で確かめてから購入できる点も、中古物件投資のメリットと言えます。

デメリット

新築物件に比べ、入居者のニーズが低めになる点が中古物件のデメリット。購入した時点で、すでに設備等の消耗が進んでいる恐れもあることから、想定外の修繕費が生じる恐れもあります。

初心者におすすめなワンルームマンション投資で気を付けるポイント

ワンルームマンション投資で注意すべきポイントについて、以下、3つほど確認しておきましょう。

地方のワンルームはリスクが高い

ワンルームマンションの需要は、その地域における単身者の人口増加率と比例します。

単身者の人口が増加を続けているエリアは、東京23区や横浜、川崎、名古屋、大阪、福岡など都市部が中心。よってワンルームマンションに投資をするならば、都市部の物件から選ぶことが鉄則となります。

いかに物件価格が安いとは言え、単身者の人口流出が続く地方のワンルームを購入することは、極めてハイリスクであることを理解しておきましょう。

利回りの高さだけを基準にしない

不動産会社が提示してくる表面利回りや実質利回りは、あくまでも想定での話。あるいは、過去の話。将来、その物件の利回りがどうなるかは、まったく分かりません。

物件をとりまくさまざまな状況を考慮し、現在の利回りではなく、将来の利回りの推移を冷静にイメージすることが大切です。

修繕の必要が迫っている物件は買わない

相場よりもリーズナブルな中古物件には、何らかの問題が潜んでいることがあります。典型的な問題の一つが、修繕の必要が迫っているということ。いざ運用を始めたら、すぐに修繕が必要となって大きな自己負担を強いられることもありうるので、物件の状態を十分に調べてから購入を決めるようにしましょう。

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