不動産投資における金利上昇リスクとは?

【目次】

  • 不動産投資における金利上昇リスクとは
  • 現在の不動産投資向けローンの金利相場
  • 金利上昇にともなう具体的な返済額の違い
  • 金利上昇リスクへの対応策
  • 【まとめ】信頼できる会社に相談をすることが大事

不動産投資のリスクと言えば、一般には空室リスクが挙げられます。しかしながら実際には、都心での空室率はわずか数%。中には、空室リスクよりも金利上昇リスクを指摘する声もあります。

不動産投資における金利上昇リスクとは

不動産投資における金利上昇リスクとは、金利の上昇にともなうローン返済額の増加のこと。2019年現在では、日銀の低金利政策の影響で金利は低水準を推移していますが、この政策は、未来永劫に続くものではありません。日銀が目標とする物価上昇が軌道に乗れば、金利は徐々に上がっていくことでしょう。

不動産投資向けのローンを変動金利で組んでいる以上、金利上昇リスクは、かならず付いて回ることを理解しておいてください。

現在の不動産投資向けローンの金利相場

一般的な住宅ローンの金利相場に比べると、不動産投資向けローンの金利相場はやや高めです。

金融機関によって金利は異なるものの、一般的な住宅ローンの場合は、年利で0.8~1.5%ほど。それに対して不動産投資向けローンの場合は、年利で2~5%程度です。金融機関によって金利には大きな違いがあるので、不動産投資を行う際には、複数の金融機関の金利を慎重に比較しましょう。

ちなみに金融機関のタイプ別での金利については、「都市銀行→地方銀行→信用金庫→ノンバンク」という順で高くなっていく傾向があります。また、融資の受けやすさを基準に見れば、これとは逆の順になります。

金利上昇にともなう具体的な返済額の違い

かりに1億円の融資を受けてマンション投資を行ったと仮定します。融資時点での変動金利は2%だったとしましょう。

もし2%のままで推移するならば、月々の元利金返済額は37万円程度です。その後、金利が5%まで上昇したと仮定すると、月々の元利金返済額は54万円弱になります。その差は実に17万円。約45%もの返済額の上昇です。

もちろん、金利が2%から5%まで上昇する過程において、インフレの影響から家賃自体も上がっていくことでしょう。しかしながら、果たして45%もの家賃上昇が見込めるか否かについては、かなり怪しいと考えざるを得ません。

なお、ここで想定した「金利5%」という数字は、バブル景気が発生する以前(1980年代)のアパートローンの最低金利相場。よって、決して非現実的な金利ではありません。

金利上昇リスクへの対応策

金利上昇リスクへの対応策として考えられるのは、「自己資本比率を上げる」という方法と、「固定金利を選択する」という方法の2つです。

自己資本比率を上げる

ローンに頼り過ぎず、自己資金の比率を上げて不動産投資を行います。借入額を少しでも少なくすることにより、金利上昇の影響を抑えるという発想です。

しかしながら大半の投資家の方は、多くの自己資本を用意できないのが現状。かりに自己資本を多く投入したとすると、資本のレバレッジ効果が下がって投資効率が悪くなるという側面もあります。

固定金利を選択する

可能な限り長期の固定金利を選択すれば、ある程度は金利上昇リスクを抑えることができます。

ただし変動金利に比べると、固定金利の金利は0.5~1.2%ほど高くなるため、もし金利上昇が起こらなかったときには、変動金利よりも不利になってしまいます。

なお固定金利を選択するならば、投資効率が良いとされる5~8年目での出口戦略(売却)を考慮してローンを組むと良いかも知れません。

【まとめ】信頼できる会社に相談をすることが大事

「金利が上昇するときはインフレになる。インフレになれば家賃が上がる。だから金利上昇リスクを心配する必要はない」と説明する不動産投資会社もあるようです。

確かに、金利上昇とインフレはセットで訪れるものであることは、教科書通りの説明です。しかしながら上述のとおり、わずかに金利が上がるだけで、ローンの返済額も大きく上がります。この上昇分を家賃に反映させることは、簡単ではありません。

投資にリスクは付き物です。安易な説明に惑わされるのではなく、想定されるリスクを包み隠さず誠実に説明してくれる会社に相談することが、不動産投資においてとても大事なポイントとなります。

初心者向け不動産投資会社の
比較を見る