不動産投資における建物管理・修繕リスクとは?

空室リスクや金利上昇リスクなどとあわせ、不動産投資家がかならず理解しておきたいのが修繕リスク。たとえ同じ物件を長期的に保有していたとしても、空室や金利上昇は100%起こるとは言えません。一方で修繕の必要は、ほぼ100%起こります。着実な修繕費の積立を行っていないと、ある時、思わぬ多額の出費を余儀なくされる恐れがあります

突然の出費を防ぐためには、現状の老朽化の度合いや修繕のタイミングなど、適切にアドバイスをしてくれる不動産投資会社を選ぶことが重要です。

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不動産投資における修繕リスクとは

マンションやアパートなどは、経年劣化を避けられない投資対象です。経年劣化を放置していると、やがて物件の価値低下にともなって家賃も下げざるを得なくなったり、または、入居率が低下したりなどします。

これらリスクを避けるためには、定期的な建物の修繕が必要です。この修繕の必要性が生じてしまうことを、不動産投資における修繕リスクと言います。

もちろん、不動産投資を行ううえで、すべての投資家・すべての不動産投資会社は、建物の老朽化にともなう修繕リスクを想定します。しかしながら、当初の想定以上に老朽化が進んだり、または当初の想定以上に修繕費がかかったりすることもあるため、投資家は十分な修繕費積立を行っておくことが必要となります。

修繕を怠ることで発生しうるリスク

不動産投資家の収益は、単純に考えれば「家賃収入-経費」です。よって収益を上げるためには、なるべく高い家賃収入を手に入れ、かつ、なるべく低い経費に抑えることが基本となります。修繕費は経費に含まれる項目なので、投資家は、できることならば修繕費を少しでも抑えたい気持ちになるでしょう。

しかしながら修繕を怠り、建物や設備が老朽化していくと、具体的には次のようなリスク・損失が待ち受けています。

入居率の低下

修繕が必要なほど老朽化した建物は、新築や築浅物件に比べ、入居率が低下する傾向があります。言い換えれば、空室リスクが上がる、ということです。

家賃の低下

必要な修繕をしない状態で安定した入居率を維持したいならば、通常、家賃を下げなければなりません。

資産価値の低下

修繕をしっかりと行っている物件と、修繕を怠っている物件とでは、売却時の資産価値が大きく異なります。

莫大な修繕費の発生

入居者の生活に支障をきたすほど建物や設備が老朽化した場合、いざ修繕を行う際に発生する一括費用は莫大です。むしろ定期的に修繕を行っていたほうが、トータルでの出費は低くなる傾向があります。

修繕リスクを回避するために

同じ物件を長く持ち続ける以上、修繕はかならず必要になると考えてください。必要になることが分かっている出費である以上、少しずつ修繕費を積立ておく姿勢が大切です。

「毎月、賃料の10%を修繕積立に回す」などの対策を確実に実行していれば、いざ修繕が必要になった際にも問題なく対応することができます。

もとより、修繕に関するノウハウを持った不動産投資会社に相談することは大前提です。目先の営業数字ばかりを追う会社ではなく、長期的に投資家をフォローする姿勢がある投資会社を選ぶようにしましょう。

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