不動産投資における空室リスクとは?

ここでは、不動産投資における空室リスクについて詳しく解説します。空室リスクに準じる家賃滞納リスク、空室リスクを少しでも下げるためのポイント、管理会社に一任することの大切さなどをまとめました。

空室リスクとは

空室リスクとは、入居者が不在となるリスクのこと。投資期間中、同じ入居者が退去せずに済み続けてくれれば問題はありませんが、通常は数年で退居すると考えられます。

その際、すぐに次の入居者が見つかれば良いのですが、場合によっては数ヶ月ほど入居者が現れないかもしれません。この間の家賃収入は、当然ながらゼロ。一方でローンの返済は待ってくれません。このような状況のことを、不動産投資における空室リスクと言います。

家賃滞納リスクとは

家賃滞納リスクとは、入居者が家賃を滞納してしまうリスクのこと。滞納により家賃集収入が途絶えれば、空室のときと同様のリスクが生じることになります。

滞納が続く入居者に対し厳しく退居を求めた場合、その時点から、物件は本当の空室状態となります。オーナーにとって、非常に難しい問題がのしかかるリスクです。

空室リスクを少しでも下げるためのポイント

空室リスクを少しでも下げるポイントとして以下の3点が挙げられます。

単身者用のマンションを選ぶ

マンションのタイプを大きく分けると、ファミリー用と単身者用の2種類があります。空室リスクを少しでも下げるためには、単身者用のマンションを選ぶべきでしょう。

ファミリー用の場合、一度入居世帯が決まると長期にわたって退室の可能性が下がる一方、その世帯が退去した場合には、なかなか次の入居者が見つかりません。一方で単身用マンションの場合、ファミリー用に比べて退居率は上がるものの、入居者も比較的早く見つかる可能性があります。

長期的な視点から見れば、単身者用マンションの高い回転率のほうが、空室リスクの低下につながることでしょう。

なお、マンションにするか、それともアパートにするかで悩む方もいると思いますが、近年の流れから考えてマンションを選ぶべきです。セキュリティーや耐震性などが注目されている昨今、やや家賃が上がってもアパートよりマンションを選ぶ人が増えてきたからです。

東京圏を中心した大都市圏の物件を買う

エリアは、東京圏を主軸に大都市圏を狙いましょう。

近年、東京への人口一極集中を解消しようという政府の動きがありますが、その実、東京への人口流入は後を絶ちません。東京と地方との人口格差は広がる一方です。

2018年4月に発表された人口動態によると、過去1年に人口が増えた都道府県は、東京、神奈川、埼玉、愛知、福岡、沖縄のみ。中でも毎年増加を示しているのは東京のみです。

東京と地方との年収格差も広がる一方なので、政府がいかに力を入れて人口分散を図ろうとも、この動きを止めることは難しいと考えられます。

空室リスク対策を行っている不動産管理会社を選ぶ

売ったら売りっぱなしの不動産会社は、ぜったいに選ぶべきではありません。たとえ手数料がかかったとしても、新規入居者の募集活動など、空室リスク対策をしっかりと行っている不動産会社を選ぶようにしましょう。

ご存知かも知れませんが、マンションの空室率は、管理会社によって大きく異なります。その理由の一つが、管理会社が空室リスク対策を行っているかどうかという点。空室リスク対策は、素人にできるものではありません。プロの視点から責任を持って対策を行ってくれるかどうか、しっかりと見極めてから契約を交わしてください。

管理を一任することで空室リスクを下げられる理由

不動産管理会社に管理を一任すると、空室リスクが下がります。その理由の一つが迅速で的確な入居者募集活動ですが、それ以外にもいくつかの理由があります。

入居者にストレスのないよう各種の対応をしてくれる

募集から契約、契約更新、解約、集金、クレームやトラブルへの対応など、入居者に関連するさまざまな状況への対応を、入居者がストレスを感じることのないよう管理会社が迅速に行ってくれます。素人が本業の片手間に同じことをやろうとしても、入居者はストレスを感じ、やがてストレスの蓄積から、わずかなきっかけで退居してしまうかも知れません。入居者の満足度のポイントを知り尽くした、管理会社ならではの仕事です。

資産価値を下げないためのさまざまな対策を行っている

自社ブランドで運営しているマンションの場合、その資産価値の低下が自社の売上の低下にもつながってしまいます。だからこそ、自社の売上を守る意味でも、資産価値を維持するさまざまな対策を具体的に講じています。

管理会社によっては、資産価値維持のための専門部署を設け、常日頃から物件の細部まで目を光らせているところもあるようです。投資家オーナーが独力でできる仕事ではありません。

以上のように、物件管理を管理会社に一任することで、あらゆる面から空室リスクの低下を図ることができます。

ただし管理の程度については、管理会社によって温度差があることも事実。不動産会社を選ぶ際には、関連する管理会社がどの程度まで管理を徹底しているのか、よく確認をしておくことが大切です。

【まとめ】信頼できる不動産管理会社選びを

いかに人気の投資用物件であれ、空室リスクをゼロにはできません。実際にマンション投資を始めれば、多くの人は数年以内に空室を経験することになるでしょう。

そのリスクを少しでも下げることが、不動産投資の基本的な姿勢。物件種別やエリアとともに、信頼できる不動産管理会社を選ぶことは、空室リスクを下げるための大きなポイントになると心得てください。

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